מכוח עקרון חוקיות המינהל, רשות ציבורית כדוגמת רשות מקומית הנה גוף המוקם על ידי החוק ומחויבת לפעול רק על פי הסמכויות והכוחות שהוקנו לה בחוק.
רשות מקומית נהנית מחזקת החוקיות המכונה גם כחזקת הכשרות (המנהלית) ו/או חזקת התקינות, לפיה ההנחה היא כי הרשות פעלה כדין ומי שטוען אחרת – עליו הראיה להוכיח זאת.
יש לזכור כי סמכויות רבות של הרשות המקומית הנן סמכויות שבשיקול דעת, דבר המקנה לרשות טווח פעולה רחב ומאפשר לה גם לטעות בתום לב.
לא אחת נתקל משרדנו בשימוש לרעה בחזקת החוקיות על ידי הרשות המקומית בצירוף שקול הדעת הקיים לה, בשעה שהיא משתמשת בכלים שהדין הקנה לה על מנת לגבות חובות ארנונה.
נכון, תשלום הארנונה הנו חשוב וחיוני לכל פעולה של רשות ומהווה ברשויות מסוימות את התקציב הכמעט יחיד ממנו יכולה הרשות לנהל את ענייניה ובכלל זאת לקיים את חובותיה כלפי הציבור עליהם היא אמונה. אולם, עד כמה שתשלום הארנונה הנו צודק וחשוב עדיין על גבייתו חלים כללים מהם הרשות אינה יכולה לסטות. אינה יכולה אולם לעתים סוטה.
אבקש להביא כדוגמה שני מקרים שכיחים של גביית ארנונה על ידי הרשות המקומית, בהם משרדנו טיפל בהצלחה רבה והביא לביטולם.
המקרה האחד עוסק בגביית ארנונה מבעלים של נכס מקרקעין אשר אינו מחזיק בו:
עניין זה מתעורר בעיקר שעה שבעל נכס מקרקעין המבקש למכור את נכסו, פונה לרשות המקומית, והנושא אף מוסדר בדרך כלל בהסכם המכירה עצמו, ומבקש לקבל את אישורה של הרשות להעברת הזכויות על מנת שיוכל להציגו (בעצמו ו/או על ידי הרוכש) בפני רשם המקרקעין או החברה המשכנת, לפי העניין (אישור עירייה לטאבו), על מנת שהאחרונים יאשרו ויאפשרו את העברת הזכויות והשלמת העסקה.
הרשות מצדה אשר מודעת לכך כי נקרתה בדרכה שעת כושר לגביית חובות ישנים שטרם נפרעו, בעיקר שעה שהיא יודעת כי המבקש (המוכר) קיבל לידיו זה עתה תמורה כספית לא מבוטלת עבור נכס המקרקעין אותו הוא מכר וכי קבלת האישור מהווה ברוב המקרים גם תנאי להשלמת תשלום התמורה (כקבוע בהסכם המכירה), מתנה את מתן האישור בתשלום חובות, לרבות חוב ארנונה.
אולם, מה הדין כאשר נכס המקרקעין לא הוחזק על ידי הבעלים אלא על ידי אדם אחר, שוכר לדוגמא.
ובכן פעמים רבות הרשות לא תבקש להעמיד את בעל הנכס על העובדה כי חוב הארנונה חל על מחזיק ולא על בעלים (שאינו מחזיק) אלא תנסה לגבות את החוב מבעל הנכס שזה עתה הגיע לפתחה בבקשה כי יינתן לו האישור להעברה.
חשוב לדעת כי חובת תשלום הארנונה חלה על המחזיק בנכס. מחזיק הנו אותו אחד מבין הנישומים החוקיים המפורטים להלן, אשר לו - יחסית לאחרים - הזיקה הקרובה ביותר לנכס:
1. מחזיק המשתמש בנכס.
2. מחזיק שאינו משתמש בנכס.
3. מי שהשתמש בנכס וחדל להשתמש ולהחזיק בו.
4. בעלים שאינו מחזיק ואינו משתמש.
5. מי שהשכיר לדייר משנה.
6. מפעיל של בית מלון.
ודוק. הקביעה מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס הנה קביעה מהותית ורישומי הרשות המקומית אינם מועילים ואינם מורידים לעניין קביעה זו, כך גם לא ניתן לקבוע כי שניים מחזיקים "יחד ולחוד" בנכס ומקום שניתן לקבוע מיהו המחזיק בפועל ניתן להיפרע ממנו בלבד.
משכך, אם הבעלים של נכס המקרקעין אינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס הרי שאין הרשות יכולה להתנות את מתן האישור בתשלום החוב הרובץ על הנכס אלא עליה ליתן לבעלים ו/או למי מטעמם את האישור וככל שתחפוץ יהיה עליה להתחקות אחר אותו בעל הזיקה ולגבות את החוב ממנו.
המקרה השני עוסק בגביית חוב ארנונה של חברה מבעלי מניותיה המהווים את בעלי השליטה:
כפי שהובהר לעיל, חוב הארנונה חל על מחזיק בנכס שהנו בעל הזיקה הקרובה ביותר אליו. ובכן, מה קורה כאשר הנכס מוחזק על ידי חברה? האם הרשות יכולה לגבות את הארנונה מבעלי מניותיה?
התשובה לשאלה זו מתחלקת לשני חלקים. האחד, חל ביחס לכללי הרמת המסך הרגילים החלים על החברה ובעלי מניותיה ולפיהם באותם מקרים בהם ניתן להרים את מסך ההתאגדות בין החברה לבין בעלי מניותיה הרי שניתן יהיה לחייב בדרך זו את בעלי המניות בחובות החברה, גם אם אלה מהווים חובות ארנונה.
ברשימה זו אבקש להתמקד בסוגיה האחרת של חיוב בעלי מניות בחוב הארנונה של החברה, וזאת באמצעות שימוש בסמכות שהוקנתה לרשות בחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 בצירוף פקודת מס הכנסה [נוסח חדש]. הוראות אלו יוצרות חזקת הברחת נכסים מתוך מטרה למנוע הברחת נכסים או להתגבר על הברחת נכסים מתאגיד שהתפרק או הפסיק את פעילותו במטרה לחמוק מתשלום מס החל עליו.
לא רבים יודעים אולם סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 קובע את סמכותה של הרשות המקומית להטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על נכסים שבתחומה, כאשר סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים הנ"ל מקנה לרשות המקומית את הסכמות לגבות חוב ארנונה סופי מבעל השליטה (או בעלי השליטה, יחד ולחוד) בחברה פרטית ובלבד שהתקיימו לגביו הנסיבות המיוחדות המנויות בסעיף 119א(א) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], בשינויים המחויבים.
יחד עם זאת, רבים הם המקרים בהם הרשות עושה שימוש בזכות זו (שמה יאמר בכוח זה) ומפעילה את יכולתה לגבות את חוב הארנונה גם במקרים בהם אין תחולה לסעיפים אלה.
יובהר, על מנת שהרשות תוכל לעשות שימוש בסמכות זו – על החוב, על החברה ועל בעלי השליטה לעמוד במספר תנאים מצטברים, אשר נבקש למנות אותם להלן בקצרה:
1. הנכס אינו משמש למגורים.
2. הנכס מוחזק על ידי חברה פרטית שאינה דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972.
3. חוב הארנונה הנו חוב סופי, קרי שחלף לגביו המועד להגשת השגה, ערר או ערעור, לפי העניין ואם הוגשו הליכי ערעור או תובענה אחרת – לאחר מתן פסק דין חלוט או החלטה סופית שאינה ניתנת לערעור עוד.
4. החברה התפרקה או העבירה את נכסיה ללא תמורה או בתמורה חלקית מבלי שנותרו לה אמצעים בישראל לסילוק החוב.
5. בעל השליטה קיבל לידיו נכס מנכסי החברה בלי תמורה או בתמורה חלקית. לעניין זה יושם לב כי קבלת נכס על ידי בעל השליטה מאפשרת לרשות לרדת על קניינו ביחס למלוא החוב ללא קשר לשווי הנכס שקיבל, אולם בנסיבות של העברת נכס בתמורה חלקית האפשרות לרדת לקניינו של בעל השליטה מצטמצמת באופן יחסי לפער שבין התמורה המלאה לתמורה החלקית.
משכך, בכל מקרה אחר אין לרשות סמכות לעשות שימוש בכוח שניתן לה לחייב את בעלי השליטה בחברה ולטעמנו יש לפעול כנגדה לביטול דרישות חוב אלו.
ובכן, בפעם הבאה שידרשו מכם לשלם חוב ארנונה ודאו כי אכן אתם הנישומים הנכונים וכי הרשות אינה מנסה לגבות מכם כספים שלא כדין על מנת להעשיר את קופת הרשות על גבכם שלא כדין.
*** כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר ו/או מנהל האתר אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.